Prêteurs de Catégorie B
La plupart des prêts hypothécaires sont accordés par l'intermédiaire des six grandes banques du Canada : RBC, TD, la Banque Scotia, BMO, CIBC et la Banque Nationale. Les prêts hypothécaires de la RBC représentent 27,4 % des 992 milliards de dollars du marché hypothécaire canadien, faisant de la Banque Royale du Canada le plus important prêteur hypothécaire du pays. Ces « A Lenders » (prêteurs de catégorie A), ainsi que d'autres banques à charte telles que la HSBC, ont des critères relativement stricts pour les demandeurs de prêt hypothécaire potentiels. Cela peut inclure l'exigence d'une solide cote de crédit et d'un revenu stable.
Envers qui pouvez-vous vous tourner si les prêteurs de type A refusent votre demande de prêt? Les prêteurs de catégorie B offrent une alternative sérieuse aux grandes banques et peuvent même, dans certains cas, vous faire économiser de l'argent.
Prêteurs de type A vs. Prêteurs de type B
Les prêteurs de type A sont des banques à charte qui sont réglementées par le gouvernement fédéral ainsi que par des coopératives de crédit qui sont réglementées au niveau provincial (à l'exception de Coast Capital et UNI étant fédérales). Les prêteurs de type A prêtent généralement aux emprunteurs de premier ordre, qui sont des emprunteurs ayant une bonne cote de crédit et de bons antécédents, ainsi qu'un revenu stable.
Les prêteurs B sont des prêteurs quasi réglementés qui ne sont pas directement réglementés par le gouvernement fédéral, mais qui suivent indirectement les règlements en raison de la nature de leurs activités. Les prêteurs de catégorie B comprennent les Sociétés de Financement Hypothécaire (SFH), qui représentaient 20 % de tous les prêts hypothécaires assurés au Canada, et seulement 3 % des prêts hypothécaires non assurés en 2019.
Pourquoi devrais-je envisager un prêteur B ?
Cote de Crédit
Votre côte de crédit représente la façon dont vous gérez votre crédit, elle comprend depuis combien de temps vous avez du crédit, le solde que vous portez, si vous avez manqué des paiements ou si vous avez eu des dettes référées à une agence de recouvrement ou bien encore si vous avez fait défaut. Les banques et les institutions financières, entre autres, peuvent utiliser votre pointage de crédit pour décider si elles souhaitent ou non vous prêter de l'argent.
Pointage/Cote de crédit minimum pour un prêt hypothécaire
Un faible pointage de crédit peut affecter votre capacité à obtenir une approbation de prêt hypothécaire des prêteurs de catégorie A, et cela peut affecter le taux d'intérêt auquel vous êtes admissible.
Il existe une cote de crédit minimale pour les prêts hypothécaires assurés. La Société Canadienne d'Hypothèques et de Logement (SCHL) exige une cote de crédit minimale de 600 d'au moins un signataire ou cosignataire pour l'émission de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL.
Source de revenu
Les demandeurs de prêts hypothécaires indépendants peuvent être tenus de présenter deux années de déclarations de revenus ou d'états financiers afin de prouver leur revenu de travail indépendant. Ceux qui ont un historique de crédit de moins de deux ans pourraient avoir plus de difficulté à se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel.
Les candidats dont les revenus reposent sur des commissions, tels que les emplois de vente basés sur des commissions, peuvent avoir encore plus de mal à se qualifier, en partie en raison de la possibilité de revenus extrêmement fluctuants.
Qu'est-ce qu'une hypothèque conventionnelle?
Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque qui ne dépasse pas 80 % de la valeur ou du prix d'achat de la propriété. Cela signifie que vous devrez verser une mise de fonds d'au moins 20 % et que le prêt hypothécaire ne sera pas assuré par la SCHL. Les prêts hypothécaires non assurés comportent un niveau de risque plus élevé pour le prêteur, et ils peuvent donc avoir des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires assurés.
Comment un prêteur B peut-il m'aider ?
Les prêteurs B sont une option pour ceux qui ont été refusés par les prêteurs A traditionnels ou pour ceux qui recherchent plus de flexibilité, mais ils peuvent souvent être le prêteur de choix pour ceux qui ont un crédit solide et des revenus stables. En effet, les quatre principales Sociétés de Financement Hypothécaire (SFH), MCAP, First National, Merix et RFA, représentent collectivement 12 % de tous les prêts hypothécaires en cours au Canada. Par rapport à une part de moins de 2 % en 2001, les prêteurs hypothécaires B deviennent un choix de plus en plus populaire.
Ces prêteurs hypothécaires alternatifs peuvent également être plus accommodants aux besoins d'un individu, comme pour fournir des prêts hypothécaires à intérêt seulement pour réduire les paiements mensuels pour ceux qui sont à court d'argent. Cela permet à ceux qui, autrement, ne seraient pas admissibles à une hypothèque traditionnelle, la possibilité de devenir propriétaire d'une maison.
Prêts hypothécaires à intérêt seulement
Que sont les hypothèques à intérêt seulement, et pouvez-vous vraiment payer des intérêts uniquement sur une hypothèque ? Étonnamment, il existe des prêts hypothécaires à intérêt seulement, Merix Financial étant le premier prêteur au Canada à offrir ce produit novateur. Au lieu que les versements hypothécaires servent à la fois aux intérêts et au remboursement du principal de l'hypothèque, comme son nom l'indique, les versements seront entièrement consacrés à la partie intérêt uniquement. Cela signifie qu'une fois la durée du prêt hypothécaire expirée, vous devrez toujours le même montant de capital qu'auparavant.
Le fait qu'un prêt hypothécaire à intérêt seulement soit une bonne idée dépend de votre situation personnelle. En ne payant que des intérêts, vos versements hypothécaires requis seront moindres. Cela vous permet d'avoir plus d'argent disponible à utiliser à d'autres fins, comme le remboursement d'une dette de carte de crédit à intérêt élevé. Les hypothèques à intérêt seulement peuvent également être utilisées pour mettre à profit les économies temporaires en investissant ce qui aurait autrement servi au capital de l'hypothèque.
Les prêteurs B offrent-ils de meilleurs taux
que les grandes banques ?
Les prêteurs de catégorie B peuvent offrir de meilleurs taux que les grandes banques pour les prêts hypothécaires assurés, cependant, les prêts hypothécaires assurés par la SCHL ont les exigences suivantes :
- Votre service de la dette (GDS) ne peut pas dépasser 39 %. Cela signifie que vos frais de logement ne peuvent représenter que jusqu'à 39 % du revenu mensuel de votre ménage.
- Votre service de la dette totale (TDS) ne peut pas dépasser 44 %. Cela signifie que vos coûts de logement et les coûts de vos dettes ne peuvent représenter que 44 % du revenu mensuel de votre ménage.
La SCHL exige également une cote de crédit minimale de 600 d'au moins un cosignataire. Les sociétés de prêt hypothécaire de type B peuvent exiger des frais supplémentaires, car les coûts de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL peuvent vous être imputés.
Frais d'assurance SCHL
Les frais de la SCHL vont d'une prime de 0,60 % pour un ratio prêt/valeur allant jusqu'à 65 % à 4,00 % pour un ratio prêt/valeur de 90,01 % à 95 %. Les primes d'assurance de la SCHL dans certaines provinces sont assujetties à la taxe de vente provinciale.
Que faire si je ne suis pas admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL?
Il existe des options disponibles, telles que l'achat d'une assurance prêt hypothécaire auprès d'un fournisseur privé ou le choix d'un prêt hypothécaire non assuré si possible. Canada Guaranty et Sagen (anciennement Genworth) offrent toutes deux une assurance hypothécaire au Canada.
Un acompte minimum de 5 % est requis, les primes de Canada Guaranty étant de 4,50 % et les primes Sagen de 4,00 % à compter de 2020. Ces primes d'assurance hypothécaire ne sont pas remboursables. Les mises de fonds hypothécaires de plus de 35 % peuvent avoir une prime aussi faible que 0,60 %.
Tous les prêts hypothécaires dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont tenus d'avoir une assurance prêt hypothécaire. Canada Guaranty exige un acompte d'au moins 10 % pour les travailleurs indépendants avec des primes d'assurance plus élevées.
Liste des prêteurs hypothécaires de type B au Canada
First National Financial était la deuxième SFM au Canada et est maintenant la plus importante au Canada. Lorsqu'il est temps de renouveler, First National facilite les choses en le simplifiant en trois étapes : l'examiner, le signer et le soumettre par voie électronique. Des solutions hypothécaires alternatives sont proposées par le biais du programme Excalibur aux personnes ayant une mauvaise cote de crédit ou aux travailleurs indépendants. Le programme Excalibur n'est disponible qu'en Ontario.
MCAP Financial Corporation a été la première société de financement hypothécaire au Canada. Avec maintenant plus de 100 milliards de dollars d'actifs, MCAP est également l'une des plus grandes SFH du Canada. MCAP propose de nombreuses offres de prêts hypothécaires flexibles, avec des durées allant de un à dix ans et des amortissements allant de cinq à 30 ans. Ils proposent également des hypothèques de deuxième rang avec un ratio prêt/valeur allant jusqu'à 95 % pour l'achat d'une résidence secondaire et 80 % de RPV pour le refinancement.
Reality Financial Advisors a récemment acquis Street Capital en 2019. Outre les hypothèques, RFA propose également des Certificats de Placement Garanti (CPG). En tant que membre de la Société d'Assurance-Dépôts du Canada (SADC), les CPG RFA sont admissibles à l'assurance-dépôts jusqu'à 100 000 $.
MERIX Financial, également connu sous le nom de Paradigm Quest, fournit des services aux personnes ayant une mauvaise cote de crédit, des sources de revenus non traditionnelles ou aux travailleurs indépendants, par le biais de leur prêt hypothécaire NPX non assuré et non privilégié. NPX permet un pointage de crédit aussi bas que 500, cependant, les termes disponibles ne sont que de trois ans. L'hypothèque MAX est offerte à ceux qui ne sont traditionnellement pas admissibles aux scénarios de simulation de crise. MERIX offre également une vaste gamme de produits, tels que les prêts hypothécaires à taux d'intérêt seulement, le financement relais entre la vente et l'achat d'une maison et les prêts hypothécaires à taux variable.
En octobre 2020, le taux hypothécaire fixe de 5 ans de MERIX était aussi bas que 1,84 %.
Radius Financial exige une cote de crédit minimale de 620 pour son prêt hypothécaire standard, avec au moins deux ans d'historique de crédit.
En octobre 2020, le taux hypothécaire fixe actuel de Radius Financial sur 5 ans était aussi bas que 1,89 %. Le taux pour les achats et refinancements conventionnels non assurés était de 5,09 %, tandis que le taux pour les nouveaux immigrants et les résidents non permanents était de 5,04 %.
Canadian Mortgage Loan Services Limited (CMLS) est l'un des plus importants prêteurs hypothécaires commerciaux au Canada, mais est également un acteur important dans le domaine des prêts hypothécaires résidentiels.
En octobre 2020, le taux hypothécaire fixe de 5 ans de CMLS était aussi bas que 2,19 %.
Le taux hypothécaire fixe de Home Trust sur 5 ans en octobre 2020 était de 4,79 %.
Quelles autres options s'offrent à moi ?
Aborder directement de nombreux prêteurs hypothécaires peut être intimidant, surtout lorsque vous essayez de trouver le meilleur taux hypothécaire. Les courtiers hypothécaires peuvent vous aider à simplifier le processus en négociant en votre nom les meilleurs taux auprès de nombreux courtiers.
Courtiers hypothécaires au Canada
Que font les courtiers hypothécaires?
Les courtiers hypothécaires peuvent vous aider à déterminer le meilleur type de prêt hypothécaire pour vous, en fonction de votre situation personnelle. Ils passeront ensuite en revue diverses options de nombreux prêteurs et soumettront des documents en votre nom, ce qui contribuera à simplifier le processus. Cela peut inclure le courtier en hypothèques qui négocie les taux et les conditions. Les agents hypothécaires travaillent pour des maisons de courtage hypothécaire et exercent en grande partie les mêmes fonctions. Les courtiers en hypothèques et les agents en hypothèques sont titulaires d'un permis provincial.
Sachez qu'un courtier hypothécaire ne facilite pas nécessairement l'approbation d'un prêt hypothécaire. Tous les prêts hypothécaires des banques réglementées par le gouvernement fédéral doivent subir un test de résistance hypothécaire, même si vous versez une mise de fonds supérieure à 20 %.
Le test de résistance hypothécaire peut être évité en s'adressant aux institutions financières réglementées par les provinces, comme les coopératives de crédit, où les résultats du test de résistance sont plus souples. Les prêteurs B et les prêteurs privés ne sont pas non plus tenus de procéder à un test de résistance.
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire?
Pourquoi faire appel à un courtier hypothécaire? Certains prêteurs ne traitent pas directement avec les consommateurs et peuvent exiger que vous fassiez affaire avec un courtier en hypothèques. Les courtiers en hypothèques peuvent vous aider à trouver la meilleure offre et le meilleur produit qui vous conviennent en effectuant une recherche dans un vaste réseau de prêteurs, notamment les grandes banques, les prêteurs B et les prêteurs privés. Cependant, certains courtiers en hypothèques peuvent travailler avec un nombre limité de prêteurs ou avec un seul prêteur. Les courtiers en hypothèques peuvent être tenus de divulguer à leurs clients les relations qu'ils entretiennent avec les prêteurs.
Comment les courtiers hypothécaires sont-ils payés?
Les courtiers en hypothèques sont rémunérés pour leurs services. Ils peuvent être rémunérés directement par leur prêteur référent au moyen d'une commission, comme des frais d'intermédiation, ou ils peuvent facturer directement leur client. Par exemple, la commission du courtier en hypothèques de Radius Financial est de 1,30 % sur les hypothèques à taux fixe de 5 ans. La commission sur une hypothèque fixe d'un an est aussi faible que 0,40 %.
Les courtiers hypothécaires doivent divulguer à leurs clients s'ils reçoivent une commission ou une quelconque rémunération de leur prêteur référent, ainsi que le montant qu'ils recevront. En Ontario, les courtiers en hypothèques ne peuvent pas exiger que vous prépayiez les frais avant de signer votre convention hypothécaire finalisée si l'hypothèque est inférieure à 400 000 $.
Comment choisir un courtier hypothécaire?
La sélection d'un courtier en hypothèques peut être difficile, alors préparez-vous avec quelques questions de test à poser et assurez-vous de consulter les critiques du courtier en hypothèques. Alors que les courtiers en hypothèques devraient veiller à vos meilleurs intérêts, les commissions et la rémunération des références peuvent introduire un biais. Demandez toujours à un courtier en hypothèques s'il facture des frais, quels services il fournit et avec combien de prêteurs il travaille, avant de contracter ses services.
Parmi les maisons de courtage hypothécaire courantes, citons Dominion Lending Centres, True North Mortgage, CanWise, Butler Mortgage, intelliMortgage, Vantage Mortgage Group, Mortgage Architects et The Mortgage Professionals.
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