Prévisions pour les taux hypothécaires au Canada: 2026-2030

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Prévision des taux d'intérêt hypothécaires les plus bas au 24 mars 2026

Banque Royale du Canada (RBC)

RBC Economics prévoit que le taux directeur au jour le jour restera à 2,25 % en 2026 et augmentera pour atteindre 3,25 % d'ici la fin de 2027.

Banque Toronto-Dominion (TD)

TD Economics prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % jusqu'à la fin de 2027.

Banque de Nouvelle-Écosse (Banque Scotia)

Scotiabank Economics prévoit que le taux directeur augmentera de 0,5 % au cours de la deuxième moitié de 2026, puis de 0,25 % additionnel au début de 2027.

Banque de Montréal (BMO)

BMO Marchés des capitaux prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % tout au long de 2026, puis augmentera pour atteindre une moyenne d'environ 2,4 % en 2027.

Banque Canadienne Impériale de Commerce (CIBC)

CIBC Marchés des capitaux prévoit que le taux directeur restera à 2,25 % durant l'année 2026, puis augmentera à 2,75 % en 2027.

Banque Nationale du Canada (BNC)

BNC Marchés financiers prévoit que le taux directeur augmentera de 0,5 % au quatrième trimestre de 2026, pour se situer à 2,75 % à la fin de 2027.

Le prix moyen des habitations au Canada se situe autour de 670 000 $. Ainsi, un acheteur moyen ayant épargné plus de 20 % (150 000 $) pour sa mise de fonds — afin de réduire son risque et d'économiser sur les primes d'assurance prêt hypothécaire — nécessite un prêt d'environ 520 000 $.

Actuellement, l'environnement des taux d'intérêt au Canada est tel que les taux hypothécaires affichés varient entre 3,69 % et 6 %. Si vous magasinez un prêt hypothécaire, un taux de 4,2 % est donc raisonnable, selon le terme et les caractéristiques de votre prêt.

Le calculateur de prêt hypothécaire de WOWA démontre que l'achat prudent d'une maison moyenne, avec un taux concurrentiel et une période d'amortissement typique de 25 ans, se traduirait par un versement hypothécaire mensuel de 2 790 $, incluant initialement 1 820 $ en frais d'intérêt.

Le revenu médian après impôt d'une famille canadienne est de 74 200 $ par année (donnée de 2023), soit environ 6 180 $ par mois. Il est facile de constater que les frais hypothécaires constituent la dépense la plus importante pour une famille canadienne (représentant 45 % du revenu pour le versement). Ces frais sont d'autant plus élevés pour ceux qui vivent dans les grands centres urbains les plus chers du pays, soit la région du Grand Toronto (RGT) et la région du Grand Vancouver (RGV). Par conséquent, l'optimisation de vos frais hypothécaires pourrait s'avérer le moyen le plus efficace d'améliorer votre santé financière.

Ce qui détermine les taux d’intérêt

Les institutions financières considèrent le prêt sur le marché à un jour — principalement par le biais d'opérations de pension (repos) liées au CORRA — et l'achat de bons du Trésor comme des substituts quasi sans risque. Lors de la gestion de leurs liquidités, elles privilégient le rendement le plus élevé. L'hypothèse relative aux attentes postule que les rendements des bons du Trésor reflètent la moyenne géométrique des taux à un jour attendus (CORRA au comptant) sur la durée du bon.

Cette dynamique permet aux analystes de déduire les attentes du marché quant au taux directeur de la BdC à partir des rendements du marché monétaire. Parmi les taux disponibles, les courbes à terme du CORRA fournissent l'un des signaux les plus directs en raison de leur lien étroit avec les coûts de financement à un jour.

La Moyenne canadienne du taux des opérations de pension à un jour (CORRA) mesure le coût des opérations de pension à un jour sur titres de garantie généraux garanties par des bons du Trésor et des obligations du gouvernement du Canada. Elle sert de pilier à la transmission de la politique monétaire de la BdC en tant que principal taux sans risque à un jour au pays.

Caractéristiques clés :

• Objectif : Évalue les conditions du marché du financement à un jour ; sert de taux de référence pour les prêts, les dérivés et la gestion des risques.
• Calcul : Moyenne tronquée pondérée par le volume des taux de transaction, excluant les quartiles supérieur et inférieur pour atténuer l'effet des données aberrantes.
• Rôle : Principal indicateur des coûts d'emprunt à court terme et des attentes en matière de politique monétaire ; sous-tend les swaps de l'indice à un jour (OIS).
• Administration : La Banque du Canada en assure la supervision via son administration des indices de référence ; sa publication quotidienne garantit la transparence.

Les taux à terme du CORRA (ex. : 1 mois, 3 mois) révèlent les changements dans la trajectoire anticipée de la politique monétaire. Par exemple, un taux CORRA à terme à 3 mois qui augmente par rapport au CORRA au comptant indique que les marchés anticipent une hausse des taux de la BdC. Cette approche est plus performante que l'analyse des seuls rendements des bons du Trésor, car le CORRA intègre plus précisément les primes de liquidité du marché des pensions.

Au fil des décennies, les avancées technologiques et la mondialisation ont agi comme de puissantes forces déflationnistes, entraînant une baisse des taux d'intérêt à long terme qui a favorisé un endettement généralisé au sein des économies. Bien que les taux aient fréquemment dépassé les sommets de 2023 entre 1968 et 2001, les économies occidentales comme celle du Canada ont subi de profonds changements structurels ; les niveaux d'endettement sont désormais bien plus élevés qu'au 20e siècle, ce qui limite la tolérance de l'économie à des taux élevés et soutenus dans les années 2020.

Depuis 1990, la dette des administrations publiques — qui englobe les dettes fédérale, provinciales et locales — a été multipliée par 5,7, tandis que la dette des ménages a bondi par un facteur de 9. Cette progression a été alimentée par la baisse des taux, la croissance des revenus et des ratios du service de la dette demeurés relativement stables jusqu'à récemment. Durant cette période, la croissance du revenu des ménages a largement dépassé l'expansion démographique : alors que la population a augmenté de 51 %, les revenus nominaux ont grimpé de 347 % et l'inflation totale s'est établie à 115 %, ce qui représente un gain réel par habitant de 38 % après ajustements.

Les pressions liées au service de la dette se sont néanmoins intensifiées pour les ménages canadiens. Le ratio total est passé d'environ 12 % au début des années 1990 à près de 15 % récemment, atteignant un sommet de 15,17 % au T1 2023. Les deuxième et troisième valeurs les plus élevées, soit 15,14 % et 15,13 %, ont été enregistrées au T2 2023 et au T4 2023. Bien que les prêts hypothécaires représentent environ 75 % de la dette des ménages, ils génèrent des coûts de service comparables à ceux de la dette non hypothécaire, étant donné les taux plus élevés de cette dernière (cartes de crédit et prêts auto). Cet équilibre souligne une vulnérabilité croissante face aux hausses de taux.

On peut croire que l’intérêt représente le coût d’utiliser de l’argent, pourtant l’intérêt diffère du loyer car l’argent diffère

Nous pouvons considérer l'intérêt comme un prix pour l'utilisation de l'argent, mais l'intérêt diffère du loyer parce que l'argent diffère des biens immobiliers. L'intersection des courbes de l'offre et de la demande de biens immobiliers locatifs détermine les loyers. L'argent est différent des biens locatifs parce que l'offre d'argent est illimitée.

La Banque du Canada, la Réserve fédérale ou n’importe quelle autre banque centrale peut acheter des actifs et effectuer des prêts en créditant les comptes du vendeur ou de l’emprunteur. Dans cet achat ou lors du traitement d’un prêt, du nouvel argent est créé. Quand une banque commerciale utilise l’argent provenant de dépôts pour créer des prêts, cela crée encore plus d’argent, car ceux qui ont effectué des dépôts ont toujours leur argent, alors que ceux qui ont reçu leur prêt ont aussi de l’argent et peuvent le dépenser.

D’un autre côté, quand une banque centrale vend un actif ou reçoit un paiement pour un prêt, l’argent est détruit. De manière similaire, quand une banque commerciale reçoit des paiements effectués vers le capital du prêt, l’argent est aussi détruit (annihilé). Cette nature temporaire de l’argent permet aux décideurs d’établir sa location. Dans la plupart des pays, les banques centrales sont responsables pour l’établissement des politiques monétaires.

Au Canada, la Banque du Canada (BdC) a plusieurs responsabilités. Le mandat le plus important de la Banque du Canada est d’atteindre une stabilité au niveau des prix. La BdC s’est entendue avec le Département des Finances pour définir la stabilité des prix comme étant un taux d’inflation de l’IPC de 2%.

Pour comprendre comment on peut économiser sur nos coûts hypothécaires, nous devrions comprendre comment les prêts hypothécaires fonctionnent au Canada. Une banque peut utiliser les dépôts qu’elles ont en leur possession pour effectuer un prêt hypothécaire. Le premier problème qui survient quand on utilise l’argent provenant de dépôts pour effectuer un prêt hypothécaire est que ceux qui ont effectué des dépôts dans un compte chèques ou un compte d’épargne pourraient vouloir utiliser leur argent à n’importe quel moment.

Par contraste, un emprunteur hypothécaire va rembourser sa dette selon un horaire prédéterminé sur plusieurs années. Alors, la banque doit mettre de côté de l’argent pour pouvoir fournir des liquidités à ceux qui déposent des fonds.

De plus, la banque pourrait perdre de l’argent sur ce prêt si l’emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer les paiements planifiés. Un tel prêt hypothécaire amène une augmentation des fonds en capitaux requis pour la banque. Toutefois, parce que le prêt est garanti par des biens immobiliers, il s’agit d’un prêt assez sécurisé, et l’augmentation du capital requis imposé à la banque est relativement faible.

Les trois paragraphes précédents expliquent comment une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) fonctionne. Les taux d’intérêts des LDCVD sont souvent légèrement plus élevés que le taux préférentiel. En examinant les taux hypothécaires variables, on remarque que la plupart des prêteurs offrent des taux bien en-dessous du taux préférentiel (et en-dessous des taux des LDCVD). La réglementation du BSIF impose une limite de 65% de la valeur domiciliaire aux LDCVD. En comparaison, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent aller jusqu’à 80% de la valeur de la propriété, et des prêts assurés à ratio élevé peuvent aller jusqu’à 95% de la valeur de la propriété.

Parce que leur ratio prêt-valeur est plus bas, les LDCVD posent un risque moins élevé pour les prêteurs que les hypothèques. Nous savons qu’un taux d’intérêt comprend un taux sans risque plus une prime de risque. Alors, pourquoi est-ce que les LDCVD, malgré leur risque moins élevé, ont un taux plus élevé que les hypothèques résidentiels?

Les taux hypothécaires sont bas parce que la Loi nationale sur l’habitation a créé un cadre juridique pour transformer les hypothèques en actifs sûrs et liquides. Selon la Loi nationale sur l’habitation (LNH), les prêteurs peuvent créer une entité légale spéciale et ensuite y transférer leurs hypothèques (après l’achat d’assurance pour leurs hypothèques conventionnelles), ce qui permet d’émettre ce qu’on appelle des obligations garanties.

Les hypothèques servent alors de garantie pour les obligations garanties. La LNH protège aussi les garanties d’obligation de couverture contre les procédures de faillite. Selon la LNH, l’entité de garantie doit être enregistrée avec la Société canadienne d’habitation et du logement (SCHL). Ces obligations sont appelées obligations garanties car il y a tout un ensemble d’actifs qui les protège. Cela veut dire que cet ensemble d’actifs (prêts) représente leur garantie.

Le cadre juridique autour des obligations garanties permet aux institutions financières canadiennes de transformer leurs prêts hypothécaires en actifs liquides. Ce cadre leur permet d’offrir des hypothèques avec des taux d’intérêts matériellement plus bas que leurs taux préférentiels. Une banque a des critères autant au niveau des liquidités qu’au niveau des capitaux. Du point de vue des liquidités, un prêt non-liquide oblige la banque à mettre de côté certains actifs liquides (souvent à bas rendement) pour maintenir son ratio de liquidités. Du point de vue du capital, un actif liquide peut être vendu en cas de situations difficiles et éviter ainsi de diluer les actionnaires en levant des capitaux. Un prêteur est donc disposé à accorder des prêts liquides à une marge beaucoup plus faible que des prêts non liquides.

Les programmes d’obligations garanties réduisent les coûts de financement des hypothèques pour les prêteurs canadiens en transformant leurs actifs hypothécaires en actifs liquides. L’autre problème lié aux hypothèques est que plusieurs emprunteurs ne sont pas prêts à accepter des risques liés aux taux d’intérêt. Au même moment, les coûts pour une institution financière changent souvent au gré des taux d’intérêt sans risque. Alors, on s’attend à ce que les prêteurs offrent des hypothèques à taux fixe et qu’ils doivent gérer les risques liés aux taux d’intérêt quand ils offrent des hypothèques à taux fixe.

Le taux d’intérêt des comptes d’épargne change souvent avec le taux d’intérêt sans risque. Alors, le fait d’utiliser des dépôts pour créer des prêts à taux fixe amène un certain risque à la banque. Pour atténuer ce risque, la banque doit protéger son exposition aux variations des taux d'intérêt.

On peut utiliser des contrats d'échange de taux d'intérêt pour protéger son exposition aux taux d'intérêt. Un swap de taux d'intérêt est un accord financier qui permet d'échanger un flux de paiements d'intérêts à taux variable contre un flux de paiements d'intérêts à taux fixe.

Plusieurs types de swaps sont disponibles, incluant

• Swaps de taux d’intérêt: Ces swaps impliquent l'échange de paiements d'intérêts sur la base d'un montant nominal de référence. Les parties concernées conviennent d'échanger des paiements d'intérêts sur la base de taux fixes et variables. Ce type de swap est couramment utilisé pour gérer le risque de taux d'intérêt.
• Swaps de devises: Les swaps de devises consistent à échanger le principal et les paiements d'intérêts dans une devise contre le principal et les paiements d'intérêts dans une autre devise. Les multinationales utilisent souvent ce type de swap pour gérer le risque de change.
• Swaps de matières premières: Les swaps de matières premières impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction du prix d'une matière première particulière, comme le gaz naturel ou le pétrole. Les entreprises du secteur de l'énergie (pétrole) utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de prix.
• Swaps d’actions: Les swaps d'actions impliquent l'échange de flux de trésorerie basés sur la performance d'une action ou d'un indice boursier particulier. Les investisseurs utilisent généralement ce type de swap pour s'exposer à une action ou à un marché particulier, par exemple l'indice S&P TSX.
• Swaps de défaut de crédit: Les swaps de défaut de crédit impliquent l'échange de flux de trésorerie en fonction de la survenance d'un événement de crédit, tel que la défaillance d'une obligation ou d'un prêt particulier. Les investisseurs utilisent couramment ce type de swap pour gérer le risque de crédit.

Une forme courante de swaps de taux d'intérêt est appelée OIS. OIS signifie "Overnight Index Swap". Il s'agit d'un type de swap de taux d'intérêt dans lequel les deux parties concernées échangent la différence entre un indice de taux d'intérêt au jour le jour et un taux d'intérêt fixe.

L'indice de taux d'intérêt au jour le jour utilisé dans un OIS est généralement le taux de prêt interbancaire au jour le jour, tel que le taux des fonds fédéraux aux États-Unis, l'Euro Overnight Index Average (EONIA) dans la zone euro, ou le Sterling Overnight Index Average (SONIA) au Royaume-Uni. Toutefois, les deux parties impliquées dans le swap conviennent du taux d'intérêt fixe.

L'objectif d'un OIS est de gérer le risque de taux d'intérêt en offrant aux participants au marché un moyen de se protéger contre les fluctuations des taux au jour le jour. Les acteurs du marché ayant des positions de trésorerie exposées aux taux au jour le jour peuvent utiliser l'OIS pour couvrir ou atténuer ce risque.

L'OIS est généralement établi quotidiennement, la valeur du swap étant recalculée chaque jour sur la base du taux de l'indice au jour le jour. Cela signifie que la valeur du swap peut varier quotidiennement, en fonction de l'évolution du taux de l'indice au jour le jour.