Calculatrice de la mise de fonds pour un prêt hypothécaire
Une mise de fonds est une somme forfaitaire versée lors de l'achat d'une maison. La différence entre le prix d'achat de la maison et votre mise de fonds deviendra le montant de votre hypothèque. La mise de fonds minimale requise dépend du prix d'achat de votre maison.
Calculatrice de la mise de fonds
Le guide de l'acompte hypothécaire
Quelle est la mise de fonds minimale requise pour un prêt hypothécaire ?
Votre mise de fonds minimale dépend du prix d'achat de votre propriété.
- Si le prix d'achat est inférieur à 500 000 $, votre mise de fonds minimale est de 5 % du prix d'achat.
- Si le prix d’achat est de 500 000 $ à 1 499 999 $, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur le montant excédentaire.
- Si le prix d’achat est de 1 500 000 $ ou plus, la mise de fonds minimale est de 20 % du prix d’achat.
| Prix d'achat | Acompte minimum (% du prix d'achat) |
|---|---|
| Moins de 500 000 $ | 5 % |
| De 500 000 $ à 1 499 999 $ | 5 % des premiers 500 000 $, puis 10 % du reste |
| 1,5 million $ et plus | 20 % |
Faut-il se contenter de verser l'acompte minimum pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Le montant de votre mise de fonds a une incidence sur les possibilités qui s'offrent à vous pour votre hypothèque. Avec la mise de fonds minimale de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, vous aurez un prêt hypothécaire plus important et devrez payer une prime d'assurance de la SCHL pouvant atteindre 4 %. Bien que vous ayez à payer moins d'avance aujourd'hui, vous devrez payer plus d'intérêts à long terme que si vous versiez une mise de fonds plus élevée au même taux d'intérêt.
Un autre inconvénient se manifeste dans le test de résistance du prêt hypothécaire, où vous devez démontrer que vous pouvez encore assumer les paiements hypothécaires même si le taux d'intérêt augmente. Si vous avez une dette hypothécaire plus importante, vos paiements hypothécaires mensuels pourraient être beaucoup plus élevés. Le fait d'avoir moins de valeur nette dans votre maison signifie également qu'il sera plus difficile d'être admissible à un refinancement hypothécaire ou à des produits tels qu'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD), qui peuvent avoir des exigences en matière de rapport prêt-valeur.
D'un autre côté, une mise de fonds de 20 % ou plus donne aux prêteurs hypothécaires plus de souplesse au cas où vous ne rembourseriez pas votre prêt hypothécaire ou si les prix des propriétés baissaient. Par conséquent, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire.
Votre prêteur hypothécaire peut exiger que vous fassiez une mise de fonds plus élevée afin d'être admissible à un prêt hypothécaire. Cela peut être dû à diverses raisons, par exemple si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez de mauvais antécédents de crédit. Les nouveaux arrivants au Canada, comme les immigrants récents, peuvent être admissibles à un prêt hypothécaire même sans antécédents de crédit au Canada. Les programmes spéciaux destinés aux nouveaux arrivants peuvent toutefois exiger une mise de fonds plus élevée.
Le saviez-vous ? Une mise de fonds moins importante peut conduire à un taux d'intérêt hypothécaire plus bas.
Les prêts hypothécaires avec une mise de fonds de moins de 20 %, ou prêts hypothécaires à ratio élevé, ont généralement des taux hypothécaires plus bas que les prêts hypothécaires à faible ratio avec une mise de fonds de 20 % ou plus. Cela s'explique par le fait que les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire (p. ex. l'assurance hypothécaire de la SCHL), qui compense la majeure partie du risque pour le prêteur. Par conséquent, les prêteurs offrent souvent les taux hypothécaires les plus bas pour les prêts hypothécaires à faible mise de fonds ou à mise de fonds minimale.
Devrais-je économiser pour une mise de fonds de 20 % ?
Si vous pouvez vous le permettre, une mise de fonds de 20 % ou plus vous évitera d'avoir à payer l'assurance prêt hypothécaire et vous donnera plus de souplesse dans vos options de financement.
Une mise de fonds inférieure à 20 % limitera vos options de logement dans certaines villes, comme le marché immobilier de Vancouver et Toronto, où le prix moyen d'une maison approche le million de dollars. Si vous avez besoin d'une période d'amortissement plus longue, vous aurez également besoin d'une mise de fonds de 20 % ou plus.
En plus de la mise de fonds, il y a aussi des frais de clôture que vous devrez payer d'avance. Ces frais, tels que les droits de mutation immobilière, les frais juridiques et les frais de déménagement, peuvent s'élever à des milliers de dollars.
Toutefois, si vous êtes un investisseur immobilier professionnel, vous voudrez peut-être minimiser votre mise de fonds afin de maximiser votre rendement. Vous pouvez déterminer le rendement potentiel de votre investissement immobilier à l'aide de notre calculateur de taux de capitalisation.
Quel montant d'hypothèque puis-je me permettre ?
L’ancienne règle générale — selon laquelle on peut emprunter environ quatre fois son revenu brut annuel et consacrer au maximum 32 % de celui-ci au logement — demeure un point de départ approximatif. En réalité, l’admissibilité à un prêt hypothécaire au Canada dépend aujourd’hui de plusieurs tests réglementaires. Les emprunteurs doivent se qualifier en vertu du test de résistance fédéral (le plus élevé entre leur taux contractuel + 2 % ou 5,25 %) et maintenir leurs ratios de service de la dette dans les limites permises (environ 39 % pour le RPA et 44 % pour le RPD). De plus, les banques sont soumises aux attentes de l’OSFI au niveau de leur portefeuille, qui visent à limiter la proportion de prêts hypothécaires dépassant 4,5 fois le revenu de l’emprunteur. Bien que cela n’empêche pas un emprunteur en particulier de contracter un prêt plus élevé, cela restreint le nombre de tels prêts que les prêteurs peuvent accorder. Ces règles superposées rendent les calculs d’abordabilité beaucoup plus complexes qu’un simple multiple du revenu. Une façon rapide de vérifier consiste à utiliser une calculatrice hypothécaire pour voir le montant des paiements requis chaque mois.
Vous pouvez déterminer le montant que vous pouvez vous permettre en utilisant notre calculateur d'accessibilité au crédit hypothécaire.
Après l’introduction du test de résistance hypothécaire en octobre 2016, puis sa révision et son élargissement en janvier 2018, l’abordabilité des acheteurs a diminué de façon significative. Le test de résistance hypothécaire vise à s’assurer que les propriétaires au Canada peuvent toujours respecter leurs paiements hypothécaires si les taux d’intérêt augmentent. Cela contribue à protéger l’économie canadienne, en particulier le secteur immobilier, contre tout stress financier futur. Vous devez démontrer que les paiements hypothécaires mensuels s’intègrent toujours à votre revenu mensuel en utilisant le taux d’intérêt le plus élevé entre votre taux hypothécaire majoré de 2 % ou le taux de qualification du test de résistance de 5,25 %. Pour utiliser votre revenu annuel actuel comme base, vous devez avoir passé la période de probation, ce qui signifie que vous occupez votre emploi depuis au moins trois ou six mois.
Essayez le test de résistance hypothécaire à l'aide de notre calculateur de test de résistance.
Programmes d'aide à la mise de fonds
Certaines administrations provinciales et municipales offrent une aide financière aux acheteurs d'une première maison. Cette aide peut prendre la forme de remboursements de droits de mutation, de crédits d'impôt sur le revenu ou de paiements directs en espèces. Certains programmes comprennent une aide à la mise de fonds, qui peut prendre la forme d'un prêt sans intérêt couvrant la mise de fonds pour l'achat d'une nouvelle maison.
Par exemple, le Programme d’accession à la propriété du Nouveau-Brunswick offre un prêt pouvant atteindre 75 000 $ aux acheteurs d’une première maison dont le revenu est inférieur à 40 000 $. Le Programme d'accès à la propriété en milieu rural du Manitoba offre, de la part du gouvernement provincial, un prêt-subvention pouvant atteindre 25 % du prix d’achat de certaines propriétés rurales. Le programme d'aide à la mise de fonds de la Nouvelle-Écosse offre un prêt sans intérêt pouvant atteindre 5 % du prix d’achat d’une maison (jusqu’à 28 500 $ dans la municipalité régionale d’Halifax et 25 000 $ dans le reste de la province) pour couvrir la mise de fonds minimale.
Assurance de la SCHL
L'assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d'assurance de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), protège votre prêteur hypothécaire en cas de défaut de paiement de votre prêt. En vertu des règlements du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), vous êtes tenu de souscrire une assurance SCHL ou une assurance hypothécaire privée si votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Les autres fournisseurs d'assurance prêt hypothécaire comprennent Canada Guaranty et Genworth/Sagen.
Seules les propriétés dont le prix d’achat est inférieur à 1,5 million de dollars sont admissibles à l’assurance de la SCHL. Cela signifie que vous pouvez verser une mise de fonds aussi faible que 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $. Si le prix d’achat de votre maison dépasse 1,5 million de dollars, vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 20 %.
Avec l’assurance de la SCHL, la période d’amortissement d’un prêt hypothécaire pour un acheteur qui acquiert une propriété de revente ne peut pas dépasser 25 ans. La période d’amortissement pour les premiers acheteurs ou les acheteurs d’une maison neuve peut aller jusqu’à 30 ans. Si vous souhaitez une période d’amortissement plus longue, votre mise de fonds doit être d’au moins 20 %.
Combien coûte l'assurance de la SCHL ?
Votre prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est calculée en fonction d’un pourcentage du montant de votre prêt hypothécaire (le montant du prêt), et non du prix d’achat. Le taux dépend de votre mise de fonds (ratio prêt-valeur) : pour les prêts hypothécaires à ratio élevé (moins de 20 % de mise de fonds), les primes sont de 4,00 % (mise de fonds de 5 % à 9,99 %), 3,10 % (mise de fonds de 10 % à 14,99 %) et 2,80 % (mise de fonds de 15 % à 19,99 %). Si la mise de fonds est non traditionnelle, la tranche de 95 % du ratio prêt-valeur est de 4,50 %. Certains prêteurs assurent également les prêts hypothécaires à ratio faible (20 % à 35 % de mise de fonds); ces primes varient de 0,60 % à 2,40 %. Vous pouvez ajouter la prime à votre prêt hypothécaire.
L’utilisation d’une calculatrice d’assurance de la SCHL peut vous aider à estimer votre prime et toute taxe de vente applicable. La TVP/TVQ sur la prime s’applique uniquement en Ontario, au Québec et en Saskatchewan, et elle ne peut pas être ajoutée à votre prêt hypothécaire — elle doit être payée à la clôture. Le Manitoba a éliminé sa TVD sur l’assurance prêt hypothécaire en défaut à compter du 1er juillet 2020.
Comment puis-je payer l'assurance de la SCHL?
Votre prime d’assurance prêt hypothécaire (assurance contre le défaut de paiement) est versée par le prêteur à l’assureur, mais son coût vous est presque toujours refilé. La plupart des emprunteurs ajoutent la prime à leur prêt hypothécaire (ce qui augmente légèrement le paiement régulier), bien que certains prêteurs vous permettent de la payer d’avance sous forme de montant forfaitaire. Ce n’est que dans des cas limités que le prêteur absorbe le coût — par exemple, lorsqu’il achète lui-même une assurance de portefeuille à ratio faible; dans ces cas, vous ne verrez pas de prime distincte, mais le taux peut refléter ce coût.
Comment puis-je réduire les primes d'assurance de la SCHL ?
En versant une mise de fonds minimale de 20 %, vous pouvez éviter de payer l'assurance SCHL. Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % sur votre nouvelle maison, votre prêt hypothécaire est considéré comme un prêt à ratio élevé (rapport entre le prêt et la valeur de la maison) et, par conséquent, vous devez souscrire une assurance SCHL pour couvrir le prêteur si vous ne remboursez pas votre prêt. Les primes d'assurance de la SCHL peuvent s'élever à des milliers de dollars.
Par exemple, pour une maison de 500 000 $, voici les primes d'assurance pour divers pourcentages de mise de fonds.
| Mise de fonds/Acompte | Prime d'assurance de la SCHL |
|---|---|
| 5% (25 000 $) | 19 000 $ |
| 10% (50 000 $) | 13 950 $ |
| 15% (75 000 $) | 11 900 $ |
| 20% (100 000 $) | 0 $ |
Versez une mise de fonds de 20 % ou plus pour éviter de payer l’assurance de la SCHL. Les prêteurs hypothécaires peuvent toutefois exiger une assurance de la SCHL même si votre mise de fonds est supérieure à 20 %, en fonction de la qualité marchande de votre propriété et de votre situation financière.
Les prêteurs peuvent souscrire une assurance contre les défauts de paiement hypothécaires, mais ils vous en refilent généralement le coût en l’ajoutant au taux hypothécaire, ce qui peut faire augmenter légèrement votre paiement mensuel. C’est l’une des raisons pour lesquelles le taux hypothécaire que vous pouvez obtenir avec une mise de fonds de 35 % est plus bas qu’avec une mise de fonds de 20 %, puisque les prêteurs ont moins d’assurance de la SCHL contre le défaut de paiement hypothécaire à payer.
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